Pan-Europees Facility Management: interview

Globalisering van het vastgoedberoep, de klanten en de spelers op de markt

Structureel gezien heeft de Europese markt van het Facility Management zich sinds de jaren tachtig op nationale schaal ontwikkeld

Trendsetter in deze ontwikkeling was de Britse markt, die vooral onder impuls van de openbare sector tot bloei is gekomen. Door de PFI-wet (Private Finance Initiative) uit 1992 kon de overheid immers in de privé-sector op zoek gaan naar ondernemingen die openbare investeringen (scholen, gevangenissen, militaire basissen, ministeries enz.) konden financieren, maar ook voor het beheer en de exploitatie ervan op lange termijn (gemiddeld 25 à 50 jaar) konden instaan. De Britse privé-sector is op de kar gesprongen en intussen is de uitbesteding van algemene diensten aan een enkele leverancier er gemeengoed geworden. Dit systeem is trouwens door de goedkeuring in 1981 van de flexibele TUPE-wet [Transfer of Undertakings (Protection of Employment)] heel gemakkelijk in te voeren en verzekert bovendien de werkgelegenheid voor werknemers die naar een nieuwe werkgever worden overgeplaatst.

Deze praktijken hebben daarna ook in de Noord-Europese landen (Zweden, Finland, Denemarken, Noorwegen en Nederland) en in Ierland ingang gevonden, waar zowel de openbare als de privé-sector hun algemene diensten zijn beginnen uitbesteden. Bewust van het belang van een harmonisatie van de wetgevingen betreffende personeelsoverdracht, heeft de Europese Gemeenschap dan de zogenaamde ARD-richtlijn (2001/23/EC: Acquired Rights Directive) uitgevaardigd, een soort Europese “TUPE”. Deze richtlijn dekt echter heel verschillende realiteiten in de verschillende Europese landen.

Beletsels voor de ontwikkeling van een Europese Facility Management markt

Gebrek aan impulsen vanwege de overheid

In Centraal Europa, bijvoorbeeld in Duitsland of Frankrijk, is de uitbesteding van algemene diensten iets later op gang gekomen, en dan nog onder impuls van privé-ondernemingen (banken of industriële technologiegroepen). De openbare sector van zijn kant is lange tijd argwanend aan de zijlijn blijven staan als het om financiering door de privé-sector ging. De overstap van ambtenaren naar de privé-sector ligt trouwens nog altijd gevoelig. Pas in de jaren 2000 is men echt met privé-leveranciers van openbare gebouwen (zoals gevangenissen, ziekenhuizen of culturele gebouwen) beginnen werken, en dan nog meer voor nieuwbouw dan voor renovatie van bestaande infrastructuur.

Culturele weerstand tegen het uitbestedingsproces

De zuiderse landen (in het bijzonder Spanje en Italië) zijn lange tijd ver achterop blijven hinken op het vlak van uitbesteding van algemene diensten, omdat de arbeidskosten er historisch lager waren dan in het Noorden van Europa en omdat het meer patriarchale ondernemingsmodel geen graten zag in het uitbesteden van eigen personeel.

Versnipperde marktstructuur vormt rem op globale offertes

Waar we het nog niet over hebben gehad, is Oost-Europa, dat nog maar pas is bevrijd van 50 jaar communisme. Tot voor kort had een werkgever er eigen personeel voor alle mogelijke diensten die zijn werknemers nodig konden hebben, tot een crèche voor hun kinderen toe.

Na het uiteenvallen van het systeem zijn versnipperde, kleinschalige dienstverleningsbedrijfjes ontstaan, gestoeld op de vaardigheden van enkele individuen. Deze zijn echter niet in staat gebleken om de complexe systemen voor het beheer van gebouwen en mensen te ontwikkelen die nodig zijn om modern gebouwenbeheer te kunnen bieden. De markt is er dus weinig ontwikkeld, door het gebrek aan aanbod.

Er moet echter wel worden opgemerkt dat buitenlandse groepen met vestigingen in Oost-Europa, in het bijzonder Duitse groepen, in belangrijke mate beroep hebben gedaan op Duitse Facility Management ondernemingen om er hun vaardigheden en hun model voor gebouwenbeheer en dienstverlening aan hun gebruikers “te importeren”. Hierdoor is de Facility Management sector in Oost-Europa rond deze polen kunnen groeien.

De trage ontwikkeling van de Facility Management markt op Europese schaal

Wereldwijde verspreiding van het Facility Management model

Het concept en de toepassing van Facility Management komen uit de Verenigde Staten, waar gebouwenbeheer en dienstverlening aan hun gebruikers al heel kort na de Tweede Wereldoorlog zijn gerationaliseerd en gehomogeniseerd gezien de schaal van het land. Toen de Amerikaanse groepen echte multinationals waren geworden, wilden ze hun vastgoed wereldwijd beheren volgens de principes van het model dat aan de basis lag van hun succes: in andere landen het in de VS uitgeteste beheersmodel invoeren na een periode van aanpassing aan de cultuur en de gewoonten van elk land.

Zo hebben de Amerikaanse technologiegroepen (IBM op kop) hun interne teams voor het beheer van algemene diensten in externe ondernemingen ondergebracht en hebben ze dit concept in de jaren 90 op Europa toegepast. Ze hebben hiertoe het beheer van hun algemene diensten aan Facility Management groepen met vestigingen in meerdere Europese landen toevertrouwd. Dit model heeft vervolgens navolging gekregen bij tal van grote Amerikaanse en multinationale groepen die dus op zoek zijn gegaan naar leveranciers per geografische zone (Noord- en Zuid-Amerika, Azië en het Stille Oceaangebied, en Europa dat met het Midden-Oosten en Zuid-Afrika onder de noemer EMEA (Europe, Middle East and Africa) wordt verenigd). Deze contracten zijn intussen al aan hun tweede of derde vernieuwing toe en zijn naar verloop van tijd of naargelang de overnames door hun klanten met alsmaar meer diensten uitgebreid.

Tegelijk zijn ook sommige Europese groepen, in het bijzonder uit de technologiesector, op deze trein gesprongen en hebben hun gebouwenbeheer in 5, 6 of 7 Europese landen aan groepen zoals Faceo toevertrouwd. Dit is bijvoorbeeld het geval voor Alcatel-Lucent, een onderneming die voor een facility manager heeft gekozen die met haar mee kan groeien.

Toenemende nood aan Facility Management oplossingen voor grote geografische zones

Aangezien de vraag naar dienstverleners op Europese schaal toeneemt, zijn sinds de jaren 2000 alsmaar meer spelers op de Facility Management markt verschenen die hun klanten dienstverlening in diverse landen aanbieden. Daarbij kunnen we twee soorten spelers onderscheiden: zij die een goed ontwikkeld Facility Management model aanbieden, en zij die hun basisvaardigheden (schoonmaak, catering bijvoorbeeld) met andere diensten willen aanvullen.

Het aanbod van Facility Management providers, of van pseudo FM providers, op Europese schaal, is dus gevoelig toegenomen, in het bijzonder door overnames, waarvan het aantal sinds 2005 verveelvoudigd is. Prijsaanvragen voor dienstverlening in diverse landen is nu gemeengoed geworden. Vaak moet daarbij aan heel diverse behoeften worden voldaan, ook al eisen gestructureerde multinationals van hun facility managers alsmaar vaker een enkele beheerscapaciteit, vanuit een enkel punt, met een enkel systeem en een enkele callcenter (helpdesk).

De Facility Management ontwikkeling op Europese schaal is een feit, ondanks de vele verschillen qua wetgeving op het vlak van personeelsoverdracht in de verschillende landen. De tendens naar globalisering en naar het werken met een enkele service provider voor diverse gebouwen in verschillende landen zet zich snel door, ondanks de verschillen in dienstverleningsniveau tussen de landen en de constante tegenstelling tussen de centrale zetels en de groepsfilialen die de algemene diensten uitbesteden.

Amaury de Varax – Business Development, Marketing & Communication Director